Wat is goedkoper een huis huren of kopen

Onlangs vroeg mijn zoon aan mij: "Papa, wat is goedkoper: een huis huren of kopen?" Ik zei vol overtuiging "kopen", maar is dat ook zo? Laten we daar eens dieper op ingaan.

In dit artikel ga ik ervan uit dat we een huis aankopen of huren t.w.v. € 350.000,- voor een periode van 30 jaar. De huurder krijgt geen huursubsidie en de koper heeft geen recht op renteteruggave.

Je huurt een huis via een woningbouwcorporatie of via een particulier. Het voordeel van het huren van een huis via een woningbouwcorporatie is dat je meestal minder huur betaalt en dat je recht kan hebben op huursubsidie. Op het moment van schrijven, maart 2023, is de huursubsidiegrens € 808,06. Heb je geen of een laag inkomen, dan kun je recht hebben op huursubsidie. Volgens de Belastingdienst:

Iedere bewoner mag op 1 januari 2023 maximaal € 33.748 hebben. Partners mogen samen op 1 januari 2023 maximaal € 67.496 hebben. Hebt u een thuiswonend kind met vermogen dat jonger is dan 18 jaar? Dat bedrag telt dan mee bij uw vermogen.

Je kunt een proefberekening maken op de site van de Belastingdienst https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/nl/toeslagen/content/hulpmiddel-proefberekening-toeslagen

Als je een huis huurt ben je niet verantwoordelijk voor het onderhoud ervan. Als gemeentelijke belasting heb je alleen te maken met de gebruikersbelasting. Deze is een stuk lager dan de eigenaarschapsbelasting. De aanslag daarvoor gaat naar de eigenaar van het pand.

Waterschapsbelasting

Als huurder betaal je waterschapsbelasting. Dit hangt af van het aantal bewoners dat ingeschreven staat op het adres. Dit noemen we een huishouden.

Opstalverzekering

Als huurder heb je geen opstalverzekering nodig, want die is voor de eigenaar van het huis waar je in woont. Dit scheelt je een tiental euro’s per maand.

Mochten er roerende goederen stuk gaan in je woning, dan is het de verantwoording van de eigenaar om dit op te lossen voor jou, zonder dat dit kosten voor jou met zich meebrengt.

Als huurder ben je natuurlijk ook enorm flexibel en kun je binnen een maand je huur opzeggen en verhuizen, maar helaas kunnen we daar geen bedrag aan koppelen. Dat is voor iedereen verschillend.

Overdrachtsbelasting

Als je een woning koopt word je eigenaar van de gehele woning en veelal ook het kadastrale perceel waar het huis op staat. Bij het kopen van een huis moet je overdrachtsbelasting betalen. Als je zelf in het huis gaat wonen, betaal je 2% over de aankoopsom. Koop je het pand om dit te verhuren, dan betaal je 10,4% overdrachtsbelasting.

Geen overdrachtsbelasting

Sinds 2023 betalen starters in de leeftijd van 18 t/m 34 jaar geen overdrachtsbelasting. De aankoopsom van de woning mag dan niet hoger zijn dan € 440.000,-.

Koop je een nieuwbouwhuis en ben jij de eerste eigenaar, dan betaal je ook geen overdrachtsbelasting, maar wel 21% btw.

Welke kosten zijn er bij het kopen van een huis?

• - Overdrachtsbelasting
• - Notariskosten
• - Hypotheekkosten
• - Kosten aankoopmakelaar

Notariskosten

Bij de notaris worden de woning en het perceel overgedragen van de oude eigenaar(en) naar de nieuwe eigenaar(en). De notaris regelt ook het afwikkelen van de overdrachtsbelasting, de hypotheekkosten en de kosten van een aankoopmakelaar. En zorgt ervoor dat de aankoopsom wordt overgemaakt naar de oude eigenaar. Gemiddeld bedragen notariskosten € 500,-.

Hypotheekkosten

Voor het verkrijgen van de benodigde hypotheek heeft de financiële instelling al wat werk verzet. Hiervoor willen ze graag een vergoeding zien. Dit noemen we de hypotheekkosten. Deze kosten staan los van de aflossing die je per maand gaat betalen. Bij de ING bedragen de kosten voor een nieuwe hypotheek bijvoorbeeld € 750,-.

Kosten aankoopmakelaar

We zien nu al dat een koper een behoorlijke achterstand opbouwt ten opzichte van een huurder door het betalen van de overdrachtsbelasting van € 7.000,-. De andere kosten staan niet vast en het kan honderden euro’s schelen door te kijken welke notarissen en banken het minst rekenen voor dezelfde dienstverlening. We nemen een gemiddeld tarief. Voor de hypotheekkosten € 1.500,- en voor de notariskosten € 500,-.

We zijn eigenaar van de woning!

Het is zover. We zijn eigenaar van de woning en hebben al € 8.250,- uitgegeven zonder dat we nog maar 1 minuut in ons nieuwe huis hebben gewoond. Als huurder kunnen we 1 jaar wonen van deze kosten.

Kosten als eigenaar van een woning

Ik zeg altijd gekscherend: ik ben geen eigenaar van de woning, maar mijn bank is dat. Dat is natuurlijk ook zo, want als je niet meer betaalt, dan verkoopt de bank de woning gewoon per opbod. Maar zolang je de hypotheek betaalt per maand, krijg je te maken met onderstaande kosten als eigenaar van een woning.

• - Opstalverzekering
• - Inboedelverzekering
• - Gemeentelijke belastingen op basis van de WOZ-waarde
• - Waterschapsbelasting
• - Rente hypotheekbedrag
• - Aflossing hypotheekschuld
• - Onderhoud woning

Opstalverzekering

De opstalverzekering is een verplichte verzekering voor iedereen die eigenaar is van een huis met een hypotheek. Deze verzekering vergoedt de kosten van herbouw van je woning bij brand, maar ook bij schade aan muren, dak, keuken, badkamer en goederen welke niet verplaatsbaar zijn. Dus ook je tuin, glas en zonnepanelen.

Inboedelverzekering

De niet verplichte inboedelverzekering betaalt bij schade aan je inboedel, bijvoorbeeld je meubels of kleding door brand, wateroverlast, blikseminslag, ontploffing, inbraak, gewelddadige beroving, storm en schroeien en smelten.

Gemeentelijke belastingen

Elk jaar bepaalt de gemeente de waarde van je woning en aan de hand van die waarde ontvang je de aanslag gemeentelijke belastingen voor de periode van een jaar. Deze schatting noemen we de WOZ-waarde (waardering onroerende zaken). In dit artikel ga ik ervan uit dat de gemeentelijke belastingen rond de € 800,- liggen in het jaar 2022.

Waterschapsbelasting

De waterschapsbelasting is ook gekoppeld aan de WOZ-waarde van je woning. De waterschapsbelasting is voor het onderhoud van de wateren, dus dijken, kades, sloten en plassen. Die kosten bedragen 0,014636% van de WOZ-waarde van de woning, dus komen we in ons voorbeeld uit op € 405,- per jaar.

Rente hypotheek

De rente die je betaalt over het openstaande hypotheekbedrag zijn extra kosten welke je niet terug krijgt. Voorbeeld: we kochten het huis voor € 350.000,- met een rentepercentage van 4,0% voor een periode van 30 jaar. Uiteindelijk betalen we dan voor het huis een bedrag van € 596.360,19, inclusief rente en aflossingen. Voor het gemak rond ik het bedrag af naar hele euro’s.

Onderhoud woning

Een woning heeft onderhoud nodig, het huis is onderhevig aan de weersinvloeden van alle jaargetijden. Dus elke 7 jaar moeten de kozijnen een likje verf. Elke 20 jaar is de cv-ketel aan vervanging toe en elke 15 jaar moet er een nieuwe keuken en/of badkamer komen. Als eigenaar van een woning ben jij verantwoordelijk voor deze kosten. Een gemiddelde verfklus kost rond de € 1.700,- per keer, welke we in 30 jaar tijd 4,2 keer moeten uitvoeren. Dat komt in totaal op € 7.140,- en 2 maal een nieuwe cv-ketel komt op € 3.000,-. Ik houd daarbij even geen rekening met inflatie en stijgende kosten in dit voorbeeld.

Conclusie wat is goedkoper: een huis huren of een huis kopen

Dan komen we nu bij de hamvraag, wat is goedkoper: een huis kopen of huren? Allereerst, de huurder heeft over een periode van 30 jaar gehuurd voor een bedrag van € 800,- per maand. Met een gemiddelde huurverhoging van 2,6% per jaar kom je dan op een totaalbedrag van € 434.255,-.

De huurder

Het wonen over een periode van 30 jaar kost de huurder dus € 434.255.

De koper

Zoals je ziet hebben we als koper veel meer betaald dan de huurder in een periode van 30 jaar, maar omdat we het huis hebben afbetaald, kunnen we dit verkopen en wat inlossen op de kosten.

Ik ga uit van een gemiddelde huizenprijsstijging van 1% per jaar, dus na 30 jaar kunnen we ons huis verkopen voor een bedrag van € 471.747,-.

Dit bedrag trekken we af van de totaalkosten, dus € 639.750,- minus verkoopsom € 471.747,- is € 168.003,-.

We kunnen nu onderbouwd zeggen dat kopen goedkoper is dan huren over een periode van 30 jaar.

Uiteraard moet iedereen zelf weten wat-ie doet. Zo kunnen sommigen niet kopen. Of wellicht ben je liever flexibel en wil je graag huren. Dat zijn allemaal keuzes die je maakt. Feit is wel dat je sowieso een huis nodig hebt om in te wonen voor dezelfde periode van 30 jaar.